Booking i Airbnb w polskiej JDG w 2026 roku
Najem prywatny a usługa zakwaterowania, ryczałt 8,5% i 12,5%, VAT 8%, prowizja platformy, import usług i DAC7.
Sama obecność oferty na Booking.com albo Airbnb nie rozstrzyga, czy przychód jest najmem prywatnym, czy usługą zakwaterowania w działalności. Liczy się sposób zorganizowania świadczenia i jego rzeczywisty charakter.
Najem prywatny a działalność
Najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki. Dla małżonków rozliczających całość u jednego z nich może działać limit 200 000 zł na zasadach ustawowych.
Krótkie pobyty, częsta rotacja gości, przygotowanie lokalu, obsługa rezerwacji i usługi podobne do hotelowych mogą wskazywać na działalność usługową. Nie ma jednego kryterium liczby lokali albo obowiązkowej recepcji.
Ryczałt w działalności
Usługi związane z zakwaterowaniem wymienione w ustawie są objęte stawką 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki.
Nie jest poprawna reguła „hotelarstwo zawsze 12,5%”. PKD 55 nie zastępuje klasyfikacji PKWiU i analizy konkretnej usługi.
VAT od krótkiego zakwaterowania
Zwolnienie przedmiotowe dla najmu nieruchomości mieszkalnych dotyczy wynajmu na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe. Krótkotrwałe zakwaterowanie turystów nie korzysta z tego zwolnienia tylko dlatego, że lokal jest mieszkaniem.
Usługi zakwaterowania są co do zasady opodatkowane stawką 8% VAT. Podatnik może korzystać ze zwolnienia podmiotowego do 240 000 zł sprzedaży, jeżeli spełnia warunki i nie wykonuje czynności wyłączonych.
Usługi dodatkowe, wyżywienie i opłaty mogą mieć własne stawki. Nie stosuj automatycznie 23% do każdej usługi towarzyszącej.
Prowizja Booking lub Airbnb
Przychodem gospodarza jest co do zasady kwota należna od gościa, a nie przelew po potrąceniu prowizji. Na ryczałcie prowizja nie pomniejsza przychodu.
Jeżeli prowizję pobiera zagraniczna platforma, polski gospodarz może rozliczać import usług VAT. Obowiązek może dotyczyć także podatnika zwolnionego z VAT oraz wymagać VAT-UE przy usłudze od kontrahenta unijnego.
Nie zakładaj jednej wysokości prowizji ani tego, że platforma zawsze dolicza polski VAT. Model opłat zależy od umowy i statusu podatkowego konta.
Faktury i kasa
Ryczałt jest formą PIT i nie oznacza zakazu wystawiania faktur. Obowiązek faktury, paragonu i kasy fiskalnej zależy od statusu nabywcy, żądania, sposobu płatności i zwolnień z rozporządzenia.
DAC7
Platformy raportują określone dane sprzedawców i wynajmujących na podstawie DAC7. Raport nie tworzy nowego podatku, ale pozwala administracji porównać dane platformy z deklaracjami.
Źródła
- Ustawa o ryczałcie — ELI, art. 12
- Ustawa o VAT — ELI, art. 43 i załącznik nr 3
- Podatki.gov.pl — DAC7
Wynajmujesz przez platformę?
Oxyok prowadzi księgowość polskich JDG — od 49 zł + VAT miesięcznie.