Najem prywatny na ryczałcie w 2026 roku — 8,5% i 12,5%

Stawki ryczałtu

Dla przychodów z najmu prywatnego obowiązują:

• 8,5% — od przychodu do 100 000 zł w roku,
• 12,5% — od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Limit dotyczy rocznego przychodu. Przy małżonkach rozliczających najem wspólnie zasady limitu zależą od tego, kto opodatkowuje przychód i czy złożono odpowiednie oświadczenie.

Ryczałt liczy się od przychodu, a nie od dochodu. Nie odlicza się remontu, amortyzacji, odsetek ani innych kosztów.

Kiedy najem jest prywatny

O kwalifikacji nie decyduje wyłącznie liczba mieszkań ani wpis w CEIDG. Znaczenie ma sposób zorganizowania najmu, jego skala, ciągłość, zakres usług i to, czy nieruchomość jest związana z działalnością.

Ta sama osoba może prowadzić JDG w innej branży i jednocześnie osiągać przychody z najmu prywatnego. Status VAT oraz forma PIT to osobne zagadnienia.

Kiedy powstaje przychód

W najmie prywatnym przychód powstaje co do zasady przy faktycznym otrzymaniu pieniędzy lub postawieniu ich do dyspozycji wynajmującego.

Kaucja zwrotna nie jest przychodem w momencie otrzymania, jeżeli zgodnie z umową podlega zwrotowi. Może stać się przychodem w części zatrzymanej na należności właściciela.

Opłaty za media mogą nie być przychodem wynajmującego, jeżeli z umowy jasno wynika, że ponosi je najemca i właściciel jedynie pośredniczy w płatności. Sposób zapisania i rozliczenia opłat ma znaczenie.

Termin wpłaty ryczałtu

Ryczałt wpłaca się:

• miesięcznie — do 20. dnia następnego miesiąca,
• kwartalnie — po spełnieniu warunków, do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale.

Ryczałt za grudzień albo ostatni kwartał płaci się do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Nieprawidłowe jest stwierdzenie, że najem prywatny rozlicza się dopiero raz w roku bez bieżących wpłat.

PIT-28

Przychody za 2026 rok wykazuje się w PIT-28 składanym w 2027 roku w ustawowym okresie rozliczenia, zasadniczo od 15 lutego do 30 kwietnia.

Kwota wolna 30 000 zł nie działa na ryczałcie. Podatek jest należny od przychodu objętego stawką, nawet jeśli roczna kwota jest niższa niż 30 000 zł.

VAT przy najmie mieszkania

Najem nieruchomości mieszkalnej na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT, jeżeli spełnia warunki ustawowe.

Zwolnienie:

• nie zależy od tego, czy wynajmujący jest czynnym podatnikiem VAT w swojej JDG,
• nie obejmuje automatycznie zakwaterowania krótkoterminowego,
• wymaga faktycznego mieszkaniowego celu najmu.

Czynny podatnik VAT może więc wykazywać taki najem jako sprzedaż zwolnioną.

Lokal użytkowy i garaż

Najem lokalu użytkowego, garażu lub miejsca postojowego nie korzysta automatycznie ze zwolnienia mieszkaniowego. Co do zasady podlega VAT 23%, chyba że wynajmujący korzysta ze zwolnienia podmiotowego albo działa inne szczególne zwolnienie.

Limit zwolnienia podmiotowego w 2026 roku wynosi 240 000 zł sprzedaży rocznie, z proporcją przy rozpoczęciu działalności w trakcie roku. Do limitu trzeba uwzględnić ustawowe zasady wliczania transakcji dotyczących nieruchomości — nie wolno zakładać, że każdy zwolniony najem jest zawsze pomijany.

Najem krótkoterminowy

Usługi zakwaterowania przez Booking, Airbnb lub podobną platformę nie są traktowane tak samo jak długoterminowy najem mieszkania na cele mieszkaniowe.

Możliwe konsekwencje to:

• stawka VAT 8% dla usług zakwaterowania, jeżeli podatnik nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego,
• import usług od zagranicznej platformy od pobranej prowizji,
• rejestracja VAT-UE przed zakupem odpowiedniej usługi unijnej,
• obowiązek rozliczenia VAT także przez podatnika zwolnionego,
• uznanie zorganizowanej działalności za działalność gospodarczą.

Stawki ryczałtu zależą od podatkowej kwalifikacji przychodu. Nie należy automatycznie stosować stawek 8,5%, 12,5% albo 15% wyłącznie na podstawie nazwy „Airbnb”.

Najem a ZUS i zdrowotna

Sam najem prywatny nie stanowi tytułu do składek ZUS ani składki zdrowotnej.

Składki zapłacone z tytułu prowadzonej JDG nie są automatycznym odliczeniem od przychodu z najmu prywatnego. Odliczenia trzeba przypisać do właściwego źródła i zastosować zgodnie z zasadami danej formy opodatkowania.

Dokumentacja

Wynajmujący powinien zachować:

• umowę i aneksy,
• potwierdzenia płatności,
• rozliczenia kaucji,
• zestawienie przychodów,
• dokumentację opłat ponoszonych przez najemcę,
• faktury lub rachunki, jeżeli są wymagane,
• potwierdzenia wpłat ryczałtu.

Jeżeli wysokość przychodu wynika z pisemnej umowy i przelewów, osobna ewidencja może nie być wymagana na takich samych zasadach jak w działalności. Nadal trzeba umieć wykazać moment i kwotę przychodu.

Najczęstsze błędy

1. Stosowanie 8,5% bez progu 100 000 zł.
2. Rozliczanie najmu prywatnego na skali podatkowej.
3. Płacenie ryczałtu dopiero przy rocznym PIT-28.
4. Uznanie, że zwolnienie mieszkaniowe działa tylko u podatnika zwolnionego z VAT.
5. Stosowanie zwolnienia mieszkaniowego do lokalu użytkowego lub zakwaterowania.
6. Pomijanie VAT od prowizji zagranicznej platformy.
7. Odliczanie składki zdrowotnej z JDG od prywatnego najmu bez podstawy.
8. Traktowanie każdej kaucji i każdych mediów tak samo.

Źródła

• Podatki.gov.pl — ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
• Ustawa o VAT — tekst w ISAP
• Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym — ISAP

Rozliczasz najem i JDG?

Oxyok prowadzi księgowość JDG i pomaga rozdzielić przychody firmowe od najmu prywatnego. Księgowość kosztuje od 49 zł + VAT miesięcznie.

Napisz do Pawła albo zobacz księgowość Oxyok.

Materiał ma charakter ogólny. Kwalifikacja zależy od umowy, rodzaju lokalu, celu najmu, VAT i sposobu organizacji.